Le principe de la clause de substitution dans un compromis de vente pour un bien immobilier
L’établissement d’un compromis de vente entraîne un engagement mutuel et juridiquement contraignant entre un acheteur et un vendeur. L’enregistrement de la promesse de vente doit avoir lieu dans les 10 jours après signature.
En cas de manquement, la loi ordonne l’annulation du compromis de vente. Comme tout contrat, une série de clauses vont venir définir les modalités d’exécutions de ce dernier. L’une d’entre elles est la clause de substitution.
Cette clause est un mécanisme juridique qui octroie la possibilité pour un contractant de se désister au profit d’un tiers. Ce dernier devient par la suite partie au contrat et se retrouve tenu par les termes de la promesse de vente. On recense 2 types de substitution :
- la substitution par une personne physique
- la substitution par une personne morale (notamment les SCI).
Les intérêts de la clause de substitution pour les partie prenantes d’un compromis de vente immobilier
La clause de substitution présente de nombreux avantages dont chaque partie peut en tirer profit. Ainsi :
- Pour le vendeur, les garanties d’exécution du contrat sont renforcées par la multiplication des parties à l’acquisition. Le vendeur se voit aussi offrir une garantie en cas de rétractation du tiers. Auquel cas, l’acquéreur initial reprend sa qualité de partie et est tenu de respecter les termes du contrat.
- le tiers peut bénéficier du travail en amont de négociation fait par l’acquéreur initial et conserver les conditions avantageuses obtenues. Pour les non-professionnels, le tiers se voit aussi octroyer un délai de rétractation de 10 jours en sus du délai déjà épuisé par l’acquéreur initial et ainsi annuler le compromis de vente
- pour l’acquéreur initial, ce mécanisme offre plus de souplesse ou l’association avec un tiers offre également la possibilité d’obtenir plus de fonds pour se constituer un patrimoine commun.
Les conditions de validité de la clause de substitution
La condition première et nécessaire pour la validité du mécanisme est son insertion même dans le compromis ou promesse de vente. La loi ne statue pas sur la forme que la clause doit prendre mais il conseillé de bien délimiter à la fois son périmètre d’action et sa mise en œuvre.
On peut délimiter son rayon d’action en nommant avec précision les parties concernées par la cession. Sa mise en œuvre quant à elle, doit faire mention des procédures spéciales appliquées lors de l’opération (par exemple, la mise en place d’un délai d’agrément laissé au vendeur pour la substitution).
Il est important de préciser que la substitution doit avoir lieu avant la signature de l’acte final de vente. En plus d’être mentionnée par écrit, l’opération doit être enregistrée fiscalement et être notifiée au vendeur.