Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
Plusieurs raisons peuvent inciter un investisseur à opter pour ce projet. Il faut dire que ce type d’investissement constitue l’une des solutions parmi les plus sûres et les plus pérennes qui soit.
Investir dans le locatif génère des revenus réguliers grâce à la perception des loyers, peut servir à bâtir un patrimoine à laisser éventuellement à ses proches, ou pour accumuler un certain montant pour la retraite. C’est également une option intéressante pour défiscaliser.
Quelles sont les étapes pour réaliser un bon investissement immobilier ?
Planifier, financer et concrétiser constituent les trois principales étapes dont il faut tenir compte.
Planifier son futur investissement immobilier :
En premier lieu, il faut se poser les bonnes questions. Par exemple : dans quelle localité souhaite-t-on trouver cette maison ou cet appartement dans un but locatif ? Ce quartier profite-t-il d’une bonne demande locative ?
Si c’est le cas, il est plus facile de définir et d’obtenir le montant de location désiré. La recherche concerne-t-elle un logement neuf ou ancien ? Des travaux à réaliser font-ils partie des prévisions ? Une location nue ou meublée ? Sans oublier de se fixer un certain budget à ne pas dépasser pour ce projet.
Une fois cette étape complétée, la mise en location pourra se faire sous différents régimes fiscaux (par exemple, en régime de défiscalisation Denormandie dans l’ancien, ou en régime Pinel dans le neuf).
Ou encore, vous pouvez l’enregistrer à votre nom propre ou en société (***SAS, SCI, SARL) pour son imposition. L’immobilier locatif dit sous forme de “pierre-papier” peut s’avérer avantageux.
Avec cette option, un investisseur détient un bien immobilier sous forme de part(s), ainsi le risque financier est mutualisé et il profite d’avantages fiscaux ; il n’est pas le seul responsable des tâches impliquées dans l’administration du bien, tout en percevant un revenu mensuel régulier.
*SAS : Société par Actions Simplifiées
*SCI : Société Civile Immobilière
*SARL : Société commerciale à responsabilité limitée (la responsabilité juridique des associés correspond au montant de leurs apports).
Comment financer son premier investissement immobilier ?
Préparer un plan de financement permet d’établir à l’avance le niveau de ressources financières dont on disposera tout au long du projet. Ce plan peut servir à sécuriser la viabilité financière d’un projet immobilier et à évaluer quel en sera le retour sur investissement. Il contribue aussi à mieux documenter la recherche de financement, surtout en cas d’un emprunt éventuel.
C’est également le moyen de savoir si le niveau de rendement attendu est suffisant par rapport aux risques qu’il implique. Avant d’entamer les démarches financières, il est avisé de procéder au calcul du rendement brut et net de son bien immobilier locatif.
En tant que propriétaire-bailleur, s’occuper de recruter des locataires, gérer l’entretien et les travaux éventuels, remplir les documents de déclarations fiscales, entre autres responsabilités, devrait lui mériter un rendement net d’au moins 3%.
Pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, cette simple formule permet d’en obtenir le pourcentage
Montant du ou des loyer(s) x 12 mois x 100 – le prix d’achat du bien incluant les charges locatives.
Il faut ensuite évaluer le cash flow qui correspond, en fait, au “flux de trésorerie” (les activités des liquidités, entrées et sorties, au cours d’une période donnée). Cette opération sert à mesurer à l’avance si une transaction sera profitable ou non. Le calcul de ce flux s’effectue avec la formule suivante :
Montant du ou des loyer(s) – les remboursements pour l’emprunt – les charges.
Note : L’absence de locataire(s) peut peser assez lourd dans le rendement d’un bien locatif. Aussi, il est bon de prévoir dans le calcul un ou deux mois de vacance locative puisque, dans ce cas, le propriétaire-bailleur doit assumer les paiements mensuels de son prêt immobilier.
Quelles sont les différentes options de financement ?
Idéalement, quand on dispose des capitaux suffisants pour ne pas avoir recours au prêt cela constitue un avantage de taille. En revanche, si on prévoit avoir recours à un emprunt immobilier pour financer son bien, mieux vaut ne pas dépasser sa capacité budgétaire. Dans les prévisions, attention de prévoir une marge pour faire face aux réparations, aux taxes et aux imprévus !
Quelques options de financement s’offrent à un investisseur potentiel :
1. Il peut s’adresser à une institution bancaire pour un emprunt classique ou encore à un courtier spécialisé en crédit immobilier. Pour bénéficier de conditions d’emprunt avantageuses, il peut négocier son prêt dès l’achat du bien (quitte à le renégocier un peu plus tard).
Actuellement les taux d’intérêt de crédit immobilier restent encore assez bas, ce qui permet de profiter d’un effet de levier.
2. Une autre option, le “Prêt In Fine”, peut aussi être envisagée. Elle consiste, pour le futur acquéreur, à rembourser une partie seulement des intérêts tout au long de la durée du prêt. Quand le bien sera entièrement financé, la banque ou le courtier immobilier exigera le remboursement total du capital.
Grâce à de plus faibles mensualités, l’investisseur profite d’un meilleur cash flow mensuel. Pour choisir cette option, il faut toutefois être certain d’être en mesure de pouvoir rembourser la totalité du prêt à l’échéance.
3. Le prêt personnel non affecté (aussi appelé “crédit de consommation”) constitue une autre option de financement. Elle offre l’avantage de procéder à un achat immobilier sans avoir à justifier l’utilisation des fonds empruntés.
Par contre, le taux d’intérêt est habituellement plus élevé que celui d’un prêt classique – sans garantie de sécurité en cas d’invalidité, de perte d’emploi ou de décès. En procédant au financement du projet via un crédit de consommation, il est possible d’emprunter jusqu’à 75 000 €, avec une durée maximale de 7 ans pour le remboursement.
Une décision assez risquée étant donné, qu’avec des mensualités élevées, la rentabilité de l’investissement locatif pourrait en être affectée.
Concrétiser un projet d’investissement immobilier
Dans le domaine immobilier, faire de son projet une réalité nécessite encore un peu de réflexion. À titre d’exemple, le logement sera-t-il loué meublé ou vide ? Il faut savoir que le choix d’une location meublée comporte une forme de bail plus souple qui attire plus facilement les locataires potentiels, mais cela implique également des dépenses pour l’achat du mobilier.
D’un autre côté, la location vide offre plus de stabilité au propriétaire-bailleur (bail sur trois ans -vs- un an pour un bail meublé), tout en lui évitant certaines dépenses matérielles. Le projet concerne-t-il un bâtiment neuf ou ancien ?
Voici un autre aspect à considérer, car il influence la démarche administrative ainsi que le type d’aide financière gouvernementale qui peut être accessible.
L’avantage des dispositifs financiers gouvernementaux
Lorsqu’un investisseur prévoit investir dans l’immobilier neuf, dans un but locatif, il peut bénéficier des avantages de la Loi Pinel. Celle-ci lui permet d’accéder à une diminution fiscale calculée sur le prix d’achat d’un logement neuf. Elle concerne uniquement les zones A, Abis et B1.
Pour un investissement immobilier locatif dans l’ancien, le dispositif De Normandie offre, lui aussi, une réduction fiscale sur le revenu. Il concerne les particuliers qui souhaitent rénover un logement dans un bâtiment ancien dans le but de le louer.
Cette baisse d’impôt est applicable sur un investissement de 300 000 € au maximum. Elle est évaluée en fonction du prix de revient net du logement (pourcentage se situant entre 12 et 21%) et selon la durée de la période de location.
Faut-il faire appel à un conseiller immobilier ?
Pour une première expérience d’achat d’un bien immobilier dans un but locatif – ou si l’on n’est pas à l’aise avec les démarches administratives -, il peut être avisé d’obtenir les conseils d’un spécialiste dans ce domaine.
Celui-ci est en mesure de soumettre à son client les inscriptions qui correspondent à ses critères de préférence et à son budget. Il peut aussi l’éclairer sur différents aspects d’un logement qui l’intéresse, en particulier.
Certaines agences immobilières proposent aux propriétaires-bailleurs la gestion locative partielle ou globale de leur bien loué. C’est une option à retenir quand on dispose de peu de temps ou d’expérience pour s’occuper des tâches reliées à son bien immobilier.
La gestion locative comprend des prestations telles que :
- La perception des loyers
- La gestion des relances
- Le règlement des litiges
- La gestion des travaux et de l’entretien
- La révision des loyers
- La transmission des documents fiscaux.
C’est aussi une solution pratique quand un propriétaire-bailleur habite loin du logement en location.