Compromis de vente : un contrat qui engage les deux parties
Vente immobilière : l’avant-contrat
Un compromis de vente est un avant-contrat, précédant la signature de l’acte authentique chez le notaire. Signer un compromis de vente vous engage, l’acheteur et vous, à finaliser la vente dans les termes prévus.
Ce document doit donc être détaillé et précis. Nous vous recommandons d’en confier la rédaction à un professionnel (notaire ou agent immobilier).
Délai de rétractation après la signature d’un compromis de vente
Vous avez accepté l’offre. Le compromis est signé. Que se passe-t-il ensuite ? L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours (hors samedis, dimanches et jours fériés). Il peut alors décider de ne pas donner suite à la transaction immobilière.
Au-delà de ces dix jours, la vente peut encore être annulée si l’une des clauses suspensives prévues dans le compromis de vente prend effet, par exemple si l’acheteur n’obtient pas son prêt immobilier.
Pour le vendeur : un engagement ferme et définitif
Après avoir signé le compromis de vente, seul l’acheteur a le droit de se rétracter. En tant que vendeur, vous êtes engagé de façon ferme et définitive, sauf si le contrat prévoit une clause de dédit, ce qui est rare.
Nous vous conseillons donc de bien réfléchir avant d’accepter une offre d’achat inférieure au prix. Notez que si vous vendez votre bien de particulier à particulier, vous ne pouvez refuser une offre d’achat au prix indiqué dans votre annonce. Vous vous trouvez engagé par défaut.
Le vendeur peut-il annuler un compromis de vente ?
Vous l’avez compris : signer un compromis de vente vous engage à vendre votre bien. Toutefois, si l’acheteur manque à une de ses obligations, vous pouvez demander à annuler la transaction immobilière.
Deux cas sont possibles : annulation à l’amiable ou par voie judiciaire.
Résilier un compromis de vente à l’amiable
Dans le cas d’une résiliation à l’amiable, vous allez contacter l’acquéreur pour lui demander de mettre fin à la transaction. S’il accepte, la décision aura un effet rétroactif : le dépôt de garantie versé par l’acheteur lors de la signature du compromis de vente devra lui être restitué.
Les frais de mutation, en revanche, restent dus au notaire. Vous devez informer l’administration fiscale, afin que l’opération ne soit pas considérée comme frauduleuse.
Utiliser la voie judiciaire pour se rétracter d’un compromis de vente
Si l’acheteur a manqué à une de ses obligations, vous pouvez demander l’annulation de la vente par voie judiciaire.
Après avoir envoyé une mise en demeure à l’acheteur, vous devez saisir le tribunal compétent. La procédure peut être longue et coûteuse. Mieux vaut éviter d’y recourir.
Changer d’acheteur pendant la transaction
Le compromis de vente comporte parfois une clause de substitution : un deuxième acquéreur se substitue au premier. C’est le cas lorsque l’acheteur prévoit de créer une société civile immobilière. Si cette clause est prévue dans le compromis, vous ne pouvez pas vous opposer à la substitution.
Pour le vendeur, il est difficile de se rétracter d’un compromis de vente. Nous vous conseillons donc de bien réfléchir en amont : accepter l’offre d’achat, c’est s’engager. Avant de vous décider, demandez conseil à un professionnel de l’immobilier pour savoir si l’acheteur présente des garanties suffisantes.